出差归来，分享一下跟某一线城市住建部门的小中层谈起烟台房事，大家看看否是有道理。

一心二意

出差归来，分享一下跟某一线城市住建部门的小中层谈起烟台房事。

本人借着一个业务理由去外地参加同学聚会，酒后三巡之后，好友约一师哥参加第二场酒席，得知此师哥在当地是一住建局小中层，于是便有了下面的一席谈话。

正巧好友师哥曾在烟台一实权部门任职过一段时间，相信谈话内容能更有一定的参考性。总结几个关键问答给山下网友分享一下。

1：烟台房价到底是高还是低，哪里更值得投资？
答：烟台老区房价基本不会有大变化，从发展顺序来看，一定是从莱山 – 莱山南 - 高新区 - 牟平这个顺序进行，牟平新区短期内有炒作的成分，但是从长远来看值得投资但是周期会很长，毕竟烟台不同于南方城市，如果把牟平搬到南方四季如春的城市一定大有前途，但是烟台除了夏天这个旅游季节之外，其他三个季节基本没有卖点，这就是为什么春天和夏天才是牟平销售火爆的原因，因为只有春天末和夏天初才能让大家看到“值得”入手的美景，如果手头有闲钱可以入手，但按照目前的消化能力恐5年之内依然冷清。

2：莱山房价太高，现在入手是否合适？
答：如果必须要在莱山入手房产，如果条件允许切记选择洋房，切勿入手高层，目前按照政策是不允许毛坯出售的，现在莱山很多毛坯洋房（6层）以下的都是早期的地皮，甚至是早期规划的别墅用地现在因为市场原因只能主打小高层 + 洋房混合以达到符合的容积率，后期买的地皮必须符合国家要求是必须走精装路线的，但是精装你懂得。。。

3：如果有一天房子都不值钱了，那么哪一种房子能保值（相对的保值）？
答：越矮的房子越保值，越高的房子越不值钱，因为开发商开发任何一个老小区都是以逐利为目的的，如果有一天要拆迁肯定是选择更有利润的地块的矮楼，而不是选择去拆迁大高层。因为拆掉一座17层的老高楼，然后再盖27层的新高楼，顶多有10层的利润，但是拆掉一个6层的洋房，然后再盖一座27层的大高层，那利润一定高过前者，所以大高层从长远来看除了政府强制规划之外基本等着开发商拆迁是没有希望的。比如烟台几个890年代的大高层，除了铁道大厦因为政府规划必须拆除之外，到目前为止烟台早期的大高层基本都依然健在，因为没有任何开发商会傻到拆掉一个大高层然后再建一个大高层，这不符合经济定律。

4：我想起山下前一段时间有个帖子，关于大高层将来都是贫民窟？
答：去过重庆么，高楼林立，开发商宁愿去偏远的地方盖新楼，也不会去拆老城区的大高层，因为那不符合开发商的经济利益。大高层对于一个城市来说只是一个过渡产品，业主一旦经济能力达到一定的层次一定会选择更好的环境居住，而那些经济能力达不到的业主也只能继续在大高层里居住，这就是为什么我们经常会看到业主与物业公司天天闹矛盾的小区都是集中在中低档的小区的原因，因为业主整体素质和经济能力的差异闹到最后的结果就是部分业主拒绝缴纳物业费， 然后电梯坏了也没人掏钱修，然后就是物业撤走，然后的然后就是变成一个窟。

5：什么样的地产商靠谱？
答：无论大的还是小的地产商，都有靠谱的也有不靠谱的，这个看运气。但是总体来说大的地产商进入一个三线城市都是与当地政府有一个不成文的规矩，就是等物交换。政府提供好的交通环境，政府提供好的配套先树起大品牌的名声。小的开放商其实也是，但是很关键的问题是小的开放商不一定能活多久，一旦小开发商半路死掉了，那政府答应的一系列配套孜然也就没影了。所以大的开发商相对更稳定，只要大开发商不死，那么政府答应的配套基本都能实现，只不过是时间的问题。

其他还有点零零散散的谈话还没总结，累了先休息休息。

一心二意

想想还真有道理，国贸大厦宁愿闲置十几年也不拆。。。如果国贸大厦是民房的大高层话。。。想等着电梯锈透了拆迁换新房，基本就是梦想了。

给大哥踢出去

点点猫

支持一下，等待更新

一心二意

小姐姐说落后 发表于 2019-3-29 14:52
渔村谈这个，不觉得是小学生谈建设航空母舰吗？

是不是渔村并不重要，重要的是他们的远见和想法，估计这个思路可能很少人想过，至少我以前没想过。

梦回山下

哦

一心二意

点点猫 发表于 2019-3-29 14:52
支持一下，等待更新

其他的聊天内容比较杂，难以整理。反正差不多大家关心的问题，我都问过，现在让我回头自己想。。。比较乱

论坛小管家

发帖辛苦啦，打赏奖励！

福德安康shs

路过……

一心二意

对了，我还问了问从牟平到烟台市里的地铁。。。人家笑了说他们城市申请一条30公里的地铁都搞不定，烟台-牟平整一条线，问我觉得可能性有多大。

一心二意

还有烂尾楼要不要买。。烂尾楼分两种，一种是有外墙不露筋的烂尾可以买。还有一种是没有外墙保护，并裸露钢筋的烂尾楼，最好不要买，因为露天会影响半成品的墙面结构，并侵蚀钢筋。

现在的楼一般也住不上340年，可以忽略。但是如果打算住一辈子那就别买。

一心二意

晶华晶华 发表于 2019-3-29 15:25
任何城市（包括国外的大城市），老城区都不会有太多变化。北京举全国之力。二环里的大杂院还是没能改变多少 ...

牟平发展是不是很遥远这个问题，这个要看天意，没有人能百分之百说的准，有时候就是赌。

好吃的不是拉面

楼主这位朋友虽然有地位有见识，也肯定比咱们普通老百姓专业，但他说的都是“何不食肉糜”？道理都是道理，但这道理其实都会说，建议根本够不成可操作的建议。
他建议大家在莱山区买洋房，何不建议在北京三环内买洋房呢，我认为在北京三环内买洋房更保值。
请问，有几个能在莱山区买洋房的？
目前几乎大部分的新品都是大高层，那种十七八层的中高层，都已经不算高了，而十一层高度的都自称洋房了，真正的洋房五六层，那得多少钱，这个恐怕大家都知道吧。
能买洋房，谁买小高层呢？能买小高层，谁买中高层呢？能买中高层，谁买大高层呢？能买大高层，谁买超高层呢？
买房子的位置也是一样，能买莱山区海边，谁买莱山区南边呢？能买莱山区，谁买高新区呢？能买高新区，谁买牟平区海边呢？能买牟平区海边，谁买牟平区市中心呢？能买牟平区市中心，谁买牟平区南部呢？能买开发区东部的，谁买八角呢？
大家都知道他说的道理，如果知道这个道理就能完成操作，那必然是有钱，各个区都可以来一套，或者爱在哪里买都行，有钱任性，那就压根不会考虑这些了。
而考虑这些，经常权衡利弊的，必然是手里的钱需要精打细算，能上好车当然是要上好车，可如果贷款的话，还是最好力所能及为好。
另外举个例子：一个开发区西部上班的人，发现半个烟台里只有金地浅山艺境是他比较满意的洋房，他能去那里买么？他得考虑上班呀。
所以综上所述，楼主这个朋友说的道理都是道理，但基本上也等同于没说……

大脸猫骑猪

一心二意 发表于 2019-3-29 15:12
对了，我还问了问从牟平到烟台市里的地铁。。。人家笑了说他们城市申请一条30公里的地铁都搞不定，烟台-牟 ...

哎，所以说应该从东到西建立快速路才是最切实际的。也最实用的。缩短几区通行时间。

离家的人

太低了

好吃的不是拉面

一心二意 发表于 2019-3-29 15:27
还有烂尾楼要不要买。。烂尾楼分两种，一种是有外墙不露筋的烂尾可以买。还有一种是没有外墙保护，并裸露钢 ...

楼主啊，看到你这句话的第一反应，就是那个楼盘……

平安喜乐顺遂

这个分析我赞同  特别第一条     牟平现在真的是有炒作的成分